Populære Innlegg

Redaksjonens - 2019

6 trinn for å sjekke før refinansiere ditt boliglån

Anonim

En nylig studie har anslått at $ 5, 4 milliarder ble lagt på bordet av huseiere som ikke refinansierte boliglånet når de kunne ha. Forskerne fant at mens de fleste folk som kunne ha nytte, faktisk hadde refinansiert, gjorde ikke 20% det. Hvis du bærer et boliglån, er det verdt å finne ut om du kan spare ved refinansiering.

Refinansiering er når du hovedsakelig handler med ditt nåværende boliglån for en nyere - ideelt sett en med mer attraktive vilkår. Det første lånet blir betalt av den nye. Her er noen trinn du må sjekke før refinansiering. De kan hjelpe deg med å tenke gjennom og avgjøre om refinansiering gir mening for deg.

Trinn 1: Hvor mye lavere er renten du kan få?

For det første er det en tommelfingerregel som sier at hvis dagens rentesatser er minst om lag et prosentpoeng høyere enn ditt nåværende låns rente, vil refinansiering sannsynligvis være verdt. Ikke vær stiv med regelen, men hvis forskjellen i priser ligger nær et helt prosentpoeng, er det verdt å se nærmere på refinansiering.

Som et eksempel var den nasjonale gjennomsnittlige rentesatsen for et 30-årig fastforrentet boliglån nylig 4, 32%, opp fra 3, 77% året før. Hvis ditt 30-årige lån bærer en rente på rundt 5, 3% eller mer, vil refinansiering sannsynligvis være fornuftig.

En Bankrate.com boliglån kalkulator avslører at en standard $ 200.000 lån vil sport månedlig utbetalinger på $ 1, 111 til en rente på 5, 3%, men bare $ 990 på 4, 3%. Det er en meningsfylt forskjell på $ 121 per måned, eller $ 1, 452 per år.

Trinn 2: Har du 20% egenkapital i ditt hjem?

Et annet spørsmål å spørre deg selv er, hvor mye egenkapital har du i ditt hjem? Långivere vil generelt kreve at du kjøper privat kredittforsikring (PMI) hvis du ikke har 20% egenkapital. Det er det samme når du får et første boliglån: Hvis du betaler mindre enn 20% ned, er PMI sannsynligvis i kortene, og legger på bekostning av å betale for hjemmet ditt.

Selv om du betalte 20% ned, men hvis ditt hjem verdi er falt, kan din egenkapital i det ikke lenger være 20%. (Faktisk er noen mennesker "undervanns" på sine lån - noe som betyr at de for tiden skylder mer enn deres hjem er verdt. Det kan gjøre det vanskelig å selge hjemmet, og det er vanskelig å refinansiere også.)

Trinn 3: Hvor mye gjeld bærer du?

Deretter vurderer du hvor mye gjeld du overfører, fra alle kilder - for eksempel boliglån, billån, kredittkortgjeld og så videre. (Studielån kan også telle, hvis de ikke for tiden er utsatt.) Långivere vil ikke at du skylder for mye i forhold til inntektene dine, da det kan gjøre deg en rystende låner, så de betaler nøye oppmerksomheten til gjelds- til-inntektsforhold.

For å beregne ditt gjeldsinntektsforhold, del opp summen av alle dine månedlige gjeldsbetalinger med din brutto månedlige inntekt. For å kvalifisere for de fleste boliglån, vil du ha et forhold mellom inntekter og inntekter på ikke mer enn 43% - og ideelt sett lavere.

Ditt forhold mellom gjeld og inntekt kan ha vært bra da du opprinnelig kjøpte huset ditt, men hvis du siden har tatt på mer gjeld, kan du være en mindre lovende låner i dag. I så fall kan det være verdt å bruke litt tid på å betale ned gjelden før refinansiering.

Trinn 4: Hvordan er din kreditt score?

I mellomtiden gir kredittkortet ditt også et nært utseende. For å tilby deg sine beste priser, eller i det minste gode, vil långivere generelt se deg med en score på 700-tallet - og jo høyere jo bedre. For å se hvor mye kredittverdien din betyr, gjenspeiler tabellen nedenfor de siste prisene for noen som låner $ 200 000 via et 30-årig fastrentepris:

FICO Score

april

Månedlig betaling

Total rente betalt

760-850

3, 904%

$ 944

$ 139 766

700-759

4, 126%

$ 969

$ 148 990

680-699

4, 303%

$ 990

$ 156 434

660-679

4, 517%

$ 1015

$ 165 541

640-659

4, 947%

$ 1067

$ 184 183

620-639

5, 493%

$ 1135

$ 208 492

Hvis poengsummen din var på den dårlige siden da du først fikk boliglånet ditt, og du har forbedret det siden da - kanskje ved å betale mange regninger i tide eller betale for kostbare kredittkortgjeld for å redusere gjelden din til -inntekter - du kan kanskje refinansiere til en meningsfullt lavere rente, selv i et miljø med stigende priser.

Trinn 5: Hva slags nytt lån er best for deg?

Når du starter refinansieringsprosessen, vær sikker på at du vet hva slags lån du vil ha. En refinansiering er en over-mulighet, og du trenger ikke bare å oppdatere samme type lån du opprinnelig tok ut. Du kan refinansiere til en helt annen type lån.

For eksempel, hvis du startet med et rentetilpasningslån (ARM), kan du stå overfor gradvis økende rente i de kommende årene - noe som vil koste deg mer og mer. Du kan refinansiere til et fastrentelån, låse i lav rente. (Selv dagens økte priser er historisk svært lave.)

Alternativt kan du bytte fra et 30-års fastrentelån til et 15-års fastrentelån, for å betale lånet av før og betale mye mindre i renter. Det vil trolig medføre høyere månedlige utbetalinger, men så pass på at du kan svinge dem.

Hvis du ikke er så sikker på at du kan, er det et praktisk kompromiss: Du kan få et 30-årig lån uten forskuddsbetaling og deretter betale betydelig mer enn din nødvendige betaling hver måned. På den måten kan du barbere mange år av lånet og unngå mange rentebetalinger.

Hvis du blir forhåndsgodkjent for et boliglån eller en refinansiering, må du sørge for at ditt nye lån ikke inkluderer en forskuddsbetaling. Hvis du allerede er i et 30-årig boliglån uten forutbetalingstraff, trenger du kanskje ikke å refinansiere i det hele tatt - du kan forkorte lånets levetid ved å bare pløye flere penger til å betale ned hovedstolen.

I mellomtiden, hvis ditt nåværende låns månedlige utbetalinger er for bratte for deg - noe som kan være tilfelle hvis du har et 15-årig boliglån nå - kan du refinansiere til et nytt 30-årig lån for de lavere betalingene. Bare vet at det vil koste deg mye i interesse i det lange løp, og det å legge inn pensjon med boliglån er ikke ideelt.

Hvis du nå vet at du ikke vil være i ditt nåværende hjem mer enn noen få år, kan du refinansiere fra et fastrentelån til en ARM med lavere priser.

Trinn 6: Når vil du bryte jevn?

Til slutt vurder sluttkostnadene, da refinansieringen også har dem. Lukkekostnader kan beløpe seg til 2% til 5% eller mer av verdien av lånet - så hvis du låner $ 200.000, kan du forking over $ 5000 eller mer. For å finne ut når du kommer til å bryte, divider sluttkursene med hvor mye lavere din månedlige betaling vil være.

Hvis kostnadene dine er si $ 6000, og du sparer $ 100 per måned, deler $ 6000 med $ 100, og du får 60. Det betyr at det tar 60 måneder (fem år) før du slår deg selv. Det er ikke noe problem hvis du forventer å være hjemme minst så lenge. Men hvis du kanskje beveger deg raskere enn det, vurderer du omfinansiering.

Rentene øker nå - men det betyr ikke at det er for sent for deg å refinansiere boliglånet ditt. Bruk trinnene ovenfor for å se om du kanskje kan spare mye gjennom refinansiering.